דיור לזוגות צעירים - עצות והמלצות

מאת עו"ד גיל נבו *

זוג צעיר,

אתם הולכים לקנות דירה, הנכס היקר ביותר שרכשתם אי פעם. מה כדאי לעשות? מה צריך לדעת? עם מי מתייעצים? מהן העלויות הנלוות לרכישה? אכן, מתעוררות הרבה שאלות.

 

הנה כמה עצות והמלצות שיעזרו לכם להתחיל ברגל ימין:

1.             אם אתם קונים מקבלן דירה חדשה "על הנייר", כלומר כזו שעדיין לא נבנתה, תשאלו על פרוייקטים קודמים של הקבלן ותבררו עליהם פרטים - אם היו איתם בעיות, ליקויי בניה וכד'. כמו כן, אל תביטו רק בחוברות הפרסום של הקבלן. על פי רוב פרסומים אלה אינם מחייבים מבחינה משפטית, אלא ניתנים לכם כהדגמה והמחשה בלבד. המסמכים הקובעים והמחייבים הם החוזה עצמו, שהוא בדרך כלל ארוך ומורכב, וכן התוכניות האדריכליות ומפרט הדירה. לפיכך יש לבחון אותם היטב, רצוי תוך קבלת ייעוץ מאנשי מקצוע. אגב, כדאי לשים לב לכך שיש בדרך כלל הבדל גדול מאד בין שטח הדירה כפי שמוצג לכם ע"י הקבלן, שהוא שטח ברוטו, לבין שטח הרצפה, שאיתו תצטרכו לחיות בפועל (ולכן הוא החשוב).

2.             אם אתם קונים דירה יד שנייה, ודירה מסוימת מוצאת חן בעיניכם, לכו לראות אותה ולבדוק את מצבה גם בשעות היום וגם בלילה (ואם היא נמצאת בקרבת כביש, כדאי לבוא גם בשעות העומס כדי לבחון את מידת הרעש). בנוסף, ודאו שכל מערכות הדירה, בכל החדרים - חשמל, מים, גז, חימום, דוד שמש וכו' - נמצאות במצב טוב. אל תתביישו לשאול שאלות (והרבה) על מצב הדירה והמערכות שבה, אם יש בעיית רטיבות וכו'. חשוב גם לברר פרטים על מצב הבניין שבו נמצאת הדירה, כולל מיהם השכנים ואם יש בעיות איתם. כמו כן, אם אתם קונים דירה בהסתמך על אופציה להרחבה בעתיד, חשוב לברר בעירייה (באגף מהנדס העיר) האם אמנם יש זכויות בניה וכמה מטרים ניתן להוסיף לדירה.

3.             כדאי בכל מקרה להיעזר בעורך דין לצורך ביצוע העסקה, על מנת שיגן עליכם וידאג לזכויות שלכם. צריך לזכור, שלא כל העסקאות לרכישת דירה הינן זהות. קיימים הבדלים מהותיים בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה מיד שנייה. בנוסף, קיימים הבדלים משמעותיים בין דירות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לבין דירות הרשומות במינהל מקרקעי ישראל ובין דירות הרשומות אצל חברות קבלניות. כמו כן, על מנת למנוע בעיות קשות, יש לבדוק ולוודא נושאים חשובים ביותר לגבי הדירה עצמה, כמו אישורי זכויות, עיקולים, הערות אזהרה, זיקות הנאה, משכנתאות וכיוצ"ב. נושאים אלה יכולים להיבדק רק ע"י איש מקצוע, ולכן חשוב להיעזר בעורך דין מנוסה ובקיא בעסקאות מקרקעין, ולא להסתפק ב"חבר של חברים". רק כך תוכלו באמת "לישון בשקט".

תפקידיו של עורך הדין הם מגוונים: לוודא שאין בעיות עם העסקה מבחינה משפטית (כגון שעבודים או עיקולים על הדירה, תשלומים מיוחדים שיש לשלם, וכיוצ"ב), לנהל משא ומתן עם הצד השני, לערוך את ההסכם בין הצדדים כך שיגן עליכם מבחינה משפטית, לדווח כחוק על העסקה לשלטונות המס, ללוות אתכם ולייעץ לכם במהלך ביצוע העסקה, לדאוג שהזכויות בדירה תירשמנה על שמכם וכו'. אשר למחיר - שכר טרחה של עורך דין נגזר משווי העסקה ונע בדרך כלל בין 0.5% ל 1%-.

4.             אם אתם נעזרים במתווך לצורך מציאת דירה, סכמו עמו מראש ובכתב מה יהיו דמי התיווך שתצטרכו לשלם. דמי תיווך אלה עשויים להגיע ל 2%- ויותר ממחיר העסקה, אבל גם אם דורשים מכם פחות מזה, שווה להתמקח. מתווכים מוכנים בדרך כלל לתת הנחה, אפילו משמעותית, לתעריפים "הרגילים".

 

5.             רוב הזוגות הצעירים נדרשים לקחת הלוואה (משכנתא) כדי לממן את רכישת הדירה. גם כאן כדאי מאד לעשות סקר מחירים בין הבנקים השונים למשכנתאות ואף להתמקח איתם, מאחר שכל הורדה של אפילו עשירית אחוז בריבית שתשלמו מתבטאת בטווח הארוך בחסכון של אלפי שקלים. התחרות בין הבנקים למשכנתאות קשה, ולכן הם יסכימו על פי רוב לבוא לקראתכם בנושא הריבית, לתת תנאים משופרים אחרים וכו'.

6.             מלבד מחיר הדירה ותשלומים נלווים למתווך, עורך דין, בנק למשכנתאות, וכן אגרות שונות (שעומדות בדרך כלל על כמה מאות שקלים), יש לקחת בחשבון גם את מס הרכישה, שהוא מס החל על רוכש הדירה (אתם). זהו מס מדורג, המחושב לפי שווי העסקה, והוא עשוי לנוע בין אלפי שקלים בודדים לכמה עשרות אלפי שקלים. עורך הדין שאליו תפנו יוכל למסור לכם מידע מדוייק גם בנושא זה.

בהצלחה!!

* הכותב הוא שותף בכיר במשרד עו"ד כבירי-נבו-קידר מירושלים, המתמחה בדיני מקרקעין, משפט מסחרי ומשפט מנהלי.